Harte Kosten vs. weiche Kosten – Was ist der Unterschied

Harte Kosten vs. weiche Kosten – Was ist der Unterschied

Es gibt viele Kosten, die man berücksichtigen und in das Budget eines Immobilienprojekts einbauen muss. Im Allgemeinen gibt es zwei Hauptkategorien von Kosten, die berücksichtigt werden müssen: harte Kosten und weiche Kosten.

Harte Kosten

Was sind harte Kosten?

Harte Kosten sind jene Kosten, die direkt mit der Konstruktion des Bauwerks verbunden sind. Oftmals als „Ziegel & Mörtel“-Kosten bezeichnet, decken die harten Kosten die tatsächliche physische Konstruktion des Projekts ab und umfassen Rohmaterialien und Arbeit.

Beispiele für harte Kosten

Einige Beispiele für harte Kosten sind Grundstückserschließung, Arbeitskräfte und Materialien, Werkzeuge, Versorgungseinrichtungen, Zement, Sicherheitssysteme, Pflasterung, Planierung, Heizungs- und Lüftungsanlagen. Zu den harten Kosten für die Landschaftsgestaltung gehören Gras, Bäume, Dünger, Mulch, Sträucher, Büsche, Kunst – die zu beschaffenden Materialien und Arbeitskräfte, nicht aber die Instandhaltung der Landschaft oder saisonale Kosten wie Weihnachtsbeleuchtung oder Schneeräumung.

Weiche Kosten

Was sind weiche Kosten?

Weiche Kosten sind alle Kosten, die nicht durch die physische Konstruktion des Gebäudes oder der Struktur gedeckt sind, wie z.B. Architektur- und Ingenieurkosten oder Rechtskosten.

Beispiele für weiche Kosten

Ein paar Beispiele für weiche Kosten in der Anfangsphase der Entwicklung sind Forschung und Berichte von Dritten – Umweltstudien, Wettbewerbsstudien, Marketing-/Nachfragestudien – Grundstücksübertragungsgebühren, Architektur und Ingenieurwesen, Marketing, Schätzung/Titel, Rechtsberatung, Steuern während der Bauphase, Versicherung, Kreditvergabe, Genehmigungs- und Bewilligungsgebühren.

Nach Fertigstellung des Projekts können zu den weichen Kosten noch anfallende Rechtskosten, Verkaufs-/Vermietungskosten, Verwaltungsgebühren, Reparatur- und Wartungskosten, Wiederbeschaffungskosten, Landschaftsgestaltung, Sicherheit, Versicherung und Steuern gehören.

Zusätzliche Kosten wie bewegliches Mobiliar, Hard- und Software, Internet und Telefonsysteme sind ebenfalls weiche Kosten.

Ein weiterer wichtiger Unterschied zwischen harten und weichen Kosten besteht darin, dass harte Kosten nach Abschluss des Baus nicht mehr anfallen, während weiche Kosten auch nach dem Bau weiter anfallen, wie z.B. Verwaltungsgebühren und &Landschaftspflege.

Fazit

Harte Kosten sind greifbarer und leichter zu schätzen als weiche Kosten. Wenn man den Plan und das Design eines Projekts kennt, ist alles, was geschätzt werden muss, bekannt, und die Kosten können sehr zuverlässig vorhergesagt werden.

Weiche Kosten sind immaterieller und reichen viel weiter in die Zukunft als harte Kosten. Es ist leicht, die Rechtskosten und die Betriebskosten zu unterschätzen, insbesondere nach fünf Jahren. Es ist leicht, Rückstellungen für Wiederbeschaffungskosten wegzulassen oder zu unterschätzen oder Ausgaben für Mieterwechsel wie die Reparatur von Teppichen, Vorhängen, Geräten und Neuanstrichen wegzulassen.

Es ist unerlässlich, dass Entwickler und Investoren einen erfahrenen Eigentümervertreter wie die DAE Group hinzuziehen, der ihnen hilft, harte und weiche Kosten effektiver und wettbewerbsfähiger zu antizipieren, um eine aussagekräftigere Proforma zu entwickeln und die Erfolgswahrscheinlichkeit des Projekts zu erhöhen.

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