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Montero sienta a las CCAA para evitar el caos en la valoración fiscal de viviendas

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El problema afloró con toda su crudeza en los primeros compases de la reactivación económica que siguió a la gran crisis financiera de hace una década. Allá por 2013 y 2014. Los gobiernos autonómicos empezaron a girar masivamente liquidaciones complementarias de sus impuestos a los ‘valientes’ que osaron asomarse al por entonces aún maldito mercado inmobiliario para adquirir una vivienda, aprovechando los precios de saldo que aún se veían en las ciudades. Los autonomías alegaban que los precios pagados por los inmuebles no respondían a la realidad del mercado y reclamaban los impuestos dejados de pagar en concepto de Sucesiones, Donaciones o Transmisiones Patrimoniales por esta circunstancia. La ola de actuaciones desencadenó una ola de litigios por parte de los contribuyentes afectados y abrió una disputa legal entre los conceptos de ‘valor de mercado’ y ‘valor real’ que acabó dirimiéndose en los tribunales de justicia. 

En esa controversia jurídica, que se prolongó durante años, se puede datar el origen del nuevo valor de referencia del mercado inmobiliario en el que el Catastro lleva trabajando más de dos años y que en virtud del proyecto de Ley de Medidas de Lucha contra el Fraude Fiscal, recientemente aprobado por el Gobierno y ya en tramitación parlamentaria, se convertirá en breve en referencia única para la determinación de las bases imponibles de los impuestos de sucesiones, donaciones, transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, patrimonio y, en algunos casos, también IRPF. 

Las comunidades autónomas han aceptado, en principio, de buen grado la implantación de una referencia oficial que dé consistencia a los impuestos que piden a sus contribuyentes por las transacciones inmobiliarias de cualquier naturaleza que se realizan en su territorio y así se lo han trasmitido al Ministerio de Hacienda. Pero todavía aprecian flecos que resolver y éstos se están resolviendo por la vía del diálogo en el marco del Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, el órgano con representación mixta Hacienda-comunidades autónomas encargado de estas situaciones, según detallan a La Información fuentes conocedoras de esas negociaciones.

El principal escollo hace referencia a la causa primera que aconsejó la creación de ese nuevo valor de referencia catastral: las controversias futuras que puedan plantear los contribuyentes contra el valor fiscal que resulte de la aplicación del nuevo indicador de valores inmobiliarios del Catastro a un inmueble concreto. La normativa impulsada desde el Gobierno prevé que en esos casos los gobiernos autonómicos envíen la cuestión directamente a la Dirección General del Catastro  de Hacienda, que la resolverá a través “de un informe preceptivo y vinculante” que determinará si procede introducir algún tipo de ajuste en el valor determinado por el índice catastral o no.

Hay que recordar aquí que el objetivo del ‘valor de referencia del mercado inmobiliario’ no es proporcionar el valor de mercado específico de cada uno de los 26 millones de inmuebles censados en España sino segmentar la información por unidades homogéneas, lo que deja espacio a algunas pequeñas distorsiones según las características específicas de cada inmueble. La idea es elaborar un “mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que se asignarán módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos”, lo que traducido al román paladino significa determinar para cada área delimitada en el mapa el valor de referencia de la vivienda tipo en ese área. Es decir, que si hablamos del Barrio de Salamanca y allí la vivienda tipo es de cuatro dormitorios y 150 metros cuadrados, el Catastro identificará el valor de esa vivienda y a partir del mismo estimará el del resto

Fotografía de vivienda

Afinar un procedimiento para resolver los conflictos

A algunas autonomías no les convence ese modelo, bien porque entienden que les otorga un papel meramente testimonial en un ámbito de su competencia o bien porque disponen de sus propios valores de referencia que entienden que pueden ser útiles a la hora de diseñar el nuevo esquema y evitar litigios con contribuyentes. El asunto se está negociando con Hacienda y, según las fuentes consultadas, la disposición del Ministerio es abierta por si hubiera que introducir algún cambio en el modelo que recoge la ley.

El objetivo de las comunidades autónomas es afinar un procedimiento que acabe con la elevada litigiosidad que viene rodeando a la determinación del valor de los inmuebles a efectos fiscales y que no sólo deja en el limbo decenas de millones de recaudación fiscal sino que les consume un volumen de recursos que no se pueden permitir. En los últimos años, cada comunidad autónoma ha escogido un camino para determinar el ‘valor fiscal’ de los inmuebles a la hora de exigir sus impuestos: algunas optaron por aplicar el precio medio de mercado del área donde se ubicaba el inmueble, otras por una fórmula que aplicaba un coeficiente multiplicados al valor catastral de la vivienda – un método que acabó siendo tumbado por el Supremo -, otras optaron por solicitar tasaciones privadas en caso de discrepancia y otras como la Generalitat de Cataluña establecieron sus propios valores de referencia inmobiliarios, que aún hoy están vigentes.

Ninguno le ha parecido bien al Tribunal Supremo que ha sentado como jurisprudencia que a la vista del actual marco normativo no existe un ‘valor real’ y que éste sólo se puede vincular con el valor de mercado cuando un existe un mercado de bienes que lo enmarca.

No habrá menos litigiosidad

Para la principal asociación de asesores fiscales, Aedaf, la maniobra de la Administración para instaurar un valor de referencia único del mercado inmobiliario que determine la base imponible de los impuestos es una forma de sortear la doctrina del Tribunal Supremo y no le augura un recorrido pacífico. “No va a reducir la litigiosidad ni mucho menos. Se va a convertir en otro nicho de controversias y litigiosidad”, advierte Eduardo Gracia, vicesecretario de Aedaf. 

La asociación entiende que la nueva herramienta del Catastro opera en competencias que son propias de las comunidades autónomas y pretende arrebatar a los tribunales la resolución de las controversias que surjan en torno al valor ‘gravable’ de las viviendas objeto de una transacción, al margen, advierten, de enmascarar una subida generalizada de los impuestos a la vivienda por la vía de elevar el valor fiscal de los inmuebles.

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